Tapu Kanunu (Kanun No. 2644)

2 hafta ago

admin

10 minutes

Tapu Kanunu (Kanun No. 2644), Türkiye’de taşınmaz malların mülkiyetinin tescili, devri, korunması ve hukuki güvenliğin sağlanmasına ilişkin esasları belirleyen temel yasal düzenlemedir. Bu kanun, gayrimenkul hukukunun omurgasını oluşturur ve hem bireylerin mülkiyet haklarını hem de devletin kayıt sistemini güvence altına alır. Bu kapsamlı yazıda, Tapu Kanunu’nun tarihi gelişimi, temel maddeleri, uygulamadaki önemi, Yargıtay kararları ve sıkça sorulan sorular detaylı biçimde ele alınacaktır.

Tapu Kanunu’nun Tarihçesi ve Amacı

Tapu Kanunu, 22 Aralık 1934 tarihinde kabul edilerek 29 Aralık 1934 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiştir. Cumhuriyetin ilk yıllarında gerçekleştirilen hukuk devriminin bir parçası olarak, mülkiyet haklarının modernleştirilmesi, kadastro sisteminin oluşturulması ve tapu kayıtlarının hukuki güvenceye kavuşturulması amacıyla hazırlanmıştır.

Kanunun temel amacı, taşınmaz malların hukuki durumunun devlet güvencesi altında tutulması, mülkiyetin devri sırasında kamu düzeninin korunması ve bireylerin tapu kayıtları üzerinden işlem güvenliği elde etmesidir.

Tapu Sicil Sistemi ve Kayıtların Önemi

Tapu sicili, taşınmaz malların kimlere ait olduğunu, üzerlerinde hangi hakların bulunduğunu gösteren resmî bir devlet kayıt sistemidir. Tapu Kanunu’na göre her taşınmazın bir sayfası bulunur ve bu sayfada malik bilgileri, ipotek, intifa, irtifak hakkı gibi tüm bilgiler yer alır.

Bu sistem, üç temel ilkeye dayanır:

Açıklık İlkesi: Tapu kayıtları herkese açıktır. İsteyen herkes, taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerindeki hakları öğrenebilir.
Resmiyet İlkesi: Tapu işlemleri devletin yetkili memurları (tapu sicil müdürleri) tarafından yapılır.
Güven İlkesi: Tapu kayıtlarına güvenen üçüncü kişilerin hakları korunur.

Yani, tapuda kayıtlı bir taşınmazı satın alan kişi, kayıtların doğru olduğunu varsayarak işlem yapabilir.

Tapu Kanunu’nun Temel Maddeleri

Kanun 36 madde ve çeşitli geçici maddelerden oluşur. Aşağıda en önemli hükümler özetlenmiştir:

Madde 1 – Tapu Sicilinin Kuruluşu

Tapu sicilleri, kadastro işlemleri tamamlanan bölgelerde kurulur. Her taşınmaz için ayrı bir sicil sayfası açılır.

Madde 2 – Tapu Sicilinin Tutulması

Tapu sicilleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlükleri tarafından tutulur.

Madde 7 – Tapu İşlemlerinin Resmî Şekli

Taşınmazın devri, bağışı, rehin edilmesi veya başka bir hak tesisi, ancak tapu sicil müdürlüğünde yapılan resmî senetle mümkündür.

Madde 10 – Tapu Siciline Güven

Tapu siciline güven ilkesi gereği, tapu kayıtlarına dayanarak iyi niyetle taşınmaz edinen kişi, bu hakkını kazanır.

Madde 13 – Tapu Senedi

Tapu senedi, taşınmazın kime ait olduğunu ve cinsini gösteren resmî belgedir.

Madde 26 – Hataların Düzeltilmesi

Tapu kayıtlarında yapılan maddi hatalar, tapu müdürü tarafından düzeltilebilir. Ancak mülkiyete ilişkin hatalar mahkeme kararı olmadan düzeltilemez.

Madde 35 – Yabancıların Taşınmaz Edinimi

Yabancı uyruklular, kanunda belirtilen sınırlamalar dâhilinde Türkiye’de taşınmaz edinebilir.

Tapu Siciline Tescil İşlemleri

Tescil, taşınmaz üzerindeki bir hakkın tapu siciline işlenmesi anlamına gelir. Tapu Kanunu’na göre, mülkiyetin kazanılması için sadece sözleşme yapmak yeterli değildir; işlemin tapuda tescil edilmesi gerekir.

Tescilin unsurları:

Tapu sicil müdürlüğünde yapılması,
Tarafların bizzat veya vekil aracılığıyla başvurması,
Resmî senet düzenlenmesi,
Tapu harçlarının ödenmesi.

Tescil tamamlandığında mülkiyet hakkı doğar ve tapu senedi verilir.

Tapu Kanunu Kapsamında Mülkiyetin Devri

Bir taşınmazın devri, Tapu Kanunu’nun öngördüğü şekilde tapu müdürlüğünde yapılır. Devir işlemi sırasında satıcı ve alıcı kimlik belgeleriyle birlikte hazır bulunur. Taraflarca imzalanan resmî senet tapuya tescil edilerek işlem tamamlanır.

Mülkiyetin devri için üç aşama vardır:

Tarafların anlaşması,
Tapuda resmî senedin düzenlenmesi,
Sicile tescil edilmesi.

Tescil yapılmadığı sürece mülkiyet devri geçerli olmaz.

Kadastro ile Tapu İlişkisi

Kadastro Kanunu (3402 sayılı Kanun), taşınmazların sınırlarının belirlenmesi ve haritalarının çıkarılması esaslarını düzenler. Kadastro çalışmaları tamamlandıktan sonra elde edilen bilgiler Tapu Kanunu çerçevesinde tapu siciline aktarılır.

Tapu Kanunu, kadastrodan gelen verileri hukuken geçerli hâle getirir. Kadastroda yapılan tespitler, tapu siciline tescil edilmedikçe mülkiyet hakkı doğurmaz.

Yargıtay Kararları Işığında Tapu Kanunu Uygulamaları

1. Tapu Siciline Güven İlkesi

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında, tapu kayıtlarına güvenerek taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin korunması gerektiği vurgulanmıştır.

Örneğin; bir taşınmazın tapuda malik olarak gözüken kişiden iyi niyetle satın alınması hâlinde, sonradan önceki malik tarafından açılan davalar genellikle reddedilir.

2. Tescil Dışı Kazanımlar

Yargıtay, miras ve mahkeme kararlarıyla kazanılan mülkiyetin tescil edilmese bile geçerli olduğunu kabul etmiştir. Ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tescil şarttır.

3. Hatalı Tescillerin İptali

Yargıtay, idari hatalar sonucu yapılan yanlış tescillerin ancak mahkeme kararıyla iptal edilebileceğini, tapu müdürlüklerinin kendiliğinden düzeltme yapamayacağını belirtmiştir.

Tapu İşlemlerinde Yetkili Kurumlar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): Tapu sicilinin tutulmasından ve kadastrodan sorumlu merkez kurumdur.
Tapu Müdürlükleri: Tüm resmî tescil işlemlerini yapan yerel birimlerdir.
Tapu Sicil Müdürleri: Resmî senet düzenleme ve sicile tescil yetkisine sahip kamu görevlileridir.
Adalet Bakanlığı: Tapu sicil sisteminin hukuki denetiminden sorumludur.

Tapu Kanunu’nda Yabancıların Taşınmaz Edinimi (Madde 35)

Yabancı gerçek kişiler, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz satın alabilir. Ancak bazı kısıtlamalar vardır:

Askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinemezler.
Ülke genelinde 30 hektardan fazla taşınmaz edinemezler.
Stratejik bölgelerde Cumhurbaşkanı kararıyla sınırlama getirilebilir.

Yabancı tüzel kişiler ise ancak özel kanunlarla izin verilmişse taşınmaz sahibi olabilirler (örneğin, Turizm Teşvik Kanunu veya Petrol Kanunu kapsamında).

Tapu Harçları ve Vergisel Yükümlülükler

Tapu işlemleri sırasında devlet tarafından belirlenen harçlar ödenir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre, tapuda yapılan satış işlemlerinde hem alıcı hem de satıcı binde 20 oranında tapu harcı öder.

Ayrıca, taşınmazın el değiştirmesi durumunda değer artış kazancı vergisi doğabilir. Tapu Kanunu bu konularda doğrudan düzenleme yapmasa da, ilgili mali mevzuata atıfta bulunur.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu kayıtlarında yapılan yanlışlıklar, sahtecilikler veya haksız tescillerin düzeltilmesi için açılan davalara “tapu iptali ve tescil davaları” denir. Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Dava nedenleri:

Mirasın yanlış tescil edilmesi,
Satışın muvazaalı yapılması,
Kimlik karışıklığı,
Hatalı ölçüm veya kadastro hatası.

Yargıtay, bu tür davalarda hak düşürücü sürelerin uygulanmadığını, ancak mülkiyet hakkına dayanan iddialarda zamanaşımının dikkate alınabileceğini kabul eder.

Tapu Siciline Şerh Verilmesi

Şerh, bir taşınmaz üzerindeki belirli bir hakkın veya kısıtlamanın tapuya işlenmesidir. Örneğin, kira sözleşmeleri, önalım hakkı, intifa hakkı veya dava açıldığı bilgisi tapuya şerh edilebilir.

Şerhin amacı, üçüncü kişileri bilgilendirmek ve hukuki güvenliği sağlamaktır. Şerh verilmiş bir taşınmazı satın alan kişi, bu kayıtları bilerek işlem yapmış sayılır.

Elektronik Tapu İşlemleri ve Web Tapu Sistemi

Son yıllarda Tapu Kanunu’nun uygulama alanı dijital ortama taşınmıştır. Web Tapu Sistemi, vatandaşların taşınmazlarıyla ilgili birçok işlemi çevrimiçi yapabilmesini sağlar.

Yenilikler arasında:

Tapu randevusu alma,
Tapu bilgilerini görüntüleme,
Dijital senet oluşturma,
e-Devlet entegrasyonu,
Tapu döner sermaye ödemelerinin online yapılabilmesi bulunur.

Bu sayede işlemler hızlanmış, şeffaflık ve erişilebilirlik artmıştır.

Tapu Kanunu’nda Değişiklikler

Tapu Kanunu 1934’te kabul edilmesine rağmen, özellikle son 20 yılda önemli değişiklikler yapılmıştır.

Bazı Önemli Değişiklikler:

2012 yılında yapılan değişikliklerle yabancıların taşınmaz edinimi serbestleştirilmiştir.
2019’da “Tapu Değerleme Sistemi” getirilmiş, satış bedellerinin piyasa değerine göre belirlenmesi hedeflenmiştir.
2020 sonrası dönemde dijital tapu işlemleri yasal dayanak kazanmıştır.
2023’te ise Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yeniden düzenlenerek uluslararası yatırımlara yönelik kolaylıklar sağlanmıştır.

Tapu Kanunu’nun Gayrimenkul Hukuku Açısından Önemi

Tapu Kanunu, gayrimenkul hukukunun merkezinde yer alır. Medeni Kanun, Kadastro Kanunu, Harçlar Kanunu ve İmar Kanunu ile birlikte okunmalıdır.

Bu kanun sayesinde:

Mülkiyetin hukuki güvencesi sağlanır,
Taşınmaz devri şeffaf hâle gelir,
Devlet, vatandaş ve yatırımcı arasında güven ilişkisi kurulur.

Ayrıca noter işlemleri, ipotek tesisleri, miras intikalleri gibi birçok işlem Tapu Kanunu çerçevesinde yürütülür.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tapu Kanunu’na göre tapu iptali nasıl yapılır?

Tapu iptali, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan dava sonucunda mahkeme kararıyla gerçekleştirilir.

2. Tapu senedi kaybolursa ne olur?

Tapu senedi, tapu sicilinde kayıtlı olduğu için kaybolması mülkiyeti etkilemez. Yenisi tapu müdürlüğünden alınabilir.

3. Tapuda hisse devri nasıl yapılır?

Hissedarlar arasında devir işlemi, tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenerek yapılır.

4. Tapu işlemleri vekaletle yapılabilir mi?

Evet. Noter onaylı vekaletname ile işlemler yapılabilir.

5. Yabancı biri Türkiye’de tapu alabilir mi?

Evet, belirli bölgeler ve sınırlamalar dışında yabancılar taşınmaz edinebilir.

Sonuç

Tapu Kanunu (Kanun No. 2644), Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin güvenliğini ve hukuki istikrarını sağlayan temel yasadır. Bu kanun, yalnızca gayrimenkul işlemlerini düzenlemekle kalmaz; aynı zamanda mülkiyet hakkının anayasal koruma altındaki yansımasını oluşturur. Dijitalleşen dünyada, tapu sicil sisteminin e-Devlet üzerinden yönetilmesi, Tapu Kanunu’nun çağın gereklerine uyum sağladığını göstermektedir.

Gerek bireysel gayrimenkul yatırımlarında gerekse kurumsal işlemlerde, Tapu Kanunu hükümlerine uygun hareket edilmesi, hem hukuki güvenlik hem de yatırım güvenliği açısından büyük önem taşımaktadır.