Gayrimenkul Hukuku: Tüm Yasalar, Yönetmelikler, Yargıtay Kararları ve Genelgeler (2025 Güncel Rehber)
Gayrimenkul hukuku, Türkiye’de taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, tasarruf, devir, kamulaştırma, kiralama ve inşaat süreçlerini düzenleyen en kapsamlı hukuk dallarından biridir. Bu alanda her gün yeni içtihatlar, yönetmelikler ve genelgeler yayımlanmakta; hem bireyler hem de kurumlar için hukuki süreçler şekillenmektedir.
Bu içerikte, 2025 yılı itibarıyla gayrimenkul hukukunu ilgilendiren tüm temel kanunlar, yönetmelikler, genelgeler ve Yargıtay kararlarını sade ve güncel bir dille bulacaksınız.
1. Gayrimenkul Hukukunun Temelini Oluşturan Yasalar
Gayrimenkul hukukunun temeli, Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet hakkı ve Türk Medeni Kanunu’ndaki taşınmaz mülkiyeti hükümlerine dayanır. Aşağıda Türkiye’de taşınmazlara ilişkin en önemli kanunlar yer almaktadır:
| Kanun Adı | Kapsam ve Uygulama Alanı |
|---|---|
| Anayasa (Madde 35) | Mülkiyet hakkı, kamu yararı için sınırlama ve tazminat ilkeleri. |
| Türk Medeni Kanunu (Kanun No. 4721) | Mülkiyet, taşınmaz rehni, irtifak hakkı, üst hakkı, miras ve aynî haklar. |
| Türk Borçlar Kanunu (Kanun No. 6098) | Gayrimenkul satış sözleşmeleri, kira, vekalet, müteahhitlik sözleşmeleri. |
| Tapu Kanunu (Kanun No. 2644) | Tapu tescili, ipotek, şerh işlemleri, tapu iptali ve tescil davaları. |
| Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No. 634) | Apartman ve site yönetimi, kat irtifakı, ortak alan kullanımı. |
| İmar Kanunu (Kanun No. 3194) | Yapı ruhsatı, imar planları, kentsel dönüşüm düzenlemeleri. |
| Kamulaştırma Kanunu (Kanun No. 2942) | Devletin taşınmazları kamu yararına alım usulleri, tazminat hesaplamaları. |
| Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu (Kanun No. 6306) | Kentsel dönüşüm, riskli bina tespiti ve tahliye süreçleri. |
| Emlak Vergisi Kanunu (Kanun No. 1319) | Arsa, arazi ve bina vergilendirmeleri. |
| Devlet İhale Kanunu (Kanun No. 2886) | Devlete ait taşınmazların kiralanması veya satışı süreçleri. |
Bu yasalar, gayrimenkul hukukunun omurgasını oluşturur. Her biri, tapu işlemlerinden müteahhitlik sözleşmelerine, kat mülkiyetinden kamulaştırmaya kadar farklı alanlarda uygulama bulur.
2. Gayrimenkul Hukukuna İlişkin Güncel Yönetmelikler ve Genelgeler
Kanunların uygulanmasını düzenleyen yönetmelikler ve genelgeler, uygulamada en çok başvurulan kaynaklardır. 2025 yılı itibarıyla güncel bazı düzenlemeler:
- Tapu Sicili Tüzüğü: Tapu işlemlerinde kayıt, tescil, düzeltme ve terkin işlemleri.
- Kat Mülkiyeti Kütüğü Tüzüğü: Kat mülkiyeti işlemlerinde kütük kayıtlarının nasıl tutulacağına dair hükümler.
- İmar Yönetmeliği (2023 değişiklikli): Yapı ruhsatı, proje onayı, kullanım izinleri.
- Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği: Yapı güvenliği ve denetim standartları.
- Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği: 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapıların dönüşümü.
- Kadastro Yönetmeliği: Tapu kadastro sınırları, pafta düzeltmeleri ve harita işlemleri.
- Emlak Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 81): 2025 yılı vergi değerleri ve oranları.
Yerel düzeyde ayrıca İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği gibi il bazlı düzenlemeler de yürürlüktedir. Bu tür yerel yönetmelikler, belediye sınırları içindeki yapılaşmayı ve taşınmaz kullanımını doğrudan etkiler.
3. Gayrimenkul Hukukunda Güncel Yargıtay Kararları (2025)
Yargıtay, gayrimenkul davalarında emsal teşkil eden pek çok içtihat kararı vermektedir. 2025 yılı itibarıyla dikkat çeken bazı karar başlıkları:
- Tapu İptali ve Tescil Davaları – Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tescil harici bırakılan alanlarda mülkiyetin nasıl belirleneceğini açıklığa kavuşturdu.
- Kat Mülkiyeti Davaları – Kat malikleri kurulunun yetkilerini aşan kararlarının iptali yönünde yeni içtihatlar oluşturuldu.
- Kamulaştırma Tazminatı Hesaplaması – Bedel tespiti ve taşınmazın gerçek değerinin bilirkişi raporlarına göre belirlenmesi gerektiği vurgulandı.
- Kira Hukuku Kararları – Tahliye davalarında, kiracının tahliye taahhüdünün noter huzurunda verilmesinin geçerliliği yeniden teyit edildi.
- Ecrimisil ve Müdahalenin Önlenmesi Davaları – Fiili el atmanın tespitinde taşınmazın sınırları ve zilyetlik durumu esas alındı.
Bu kararların tamamı, Yargıtay Başkanlığı İçtihat Arşivi ve LegalBank / Lexpera gibi hukuk veritabanlarında detaylıca incelenebilir.
4. Gayrimenkul Hukukunda Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Tapu Tescil Süreci: Her taşınmazın tapu kaydı, gerçek durumu ile uyumlu olmalıdır.
- Kat Mülkiyeti Yönetimi: Apartman yönetim planı ve genel kurul kararları yasal sınırlara uygun olmalıdır.
- Kamulaştırma ve Bedel Hesaplaması: Kamulaştırma yapılırken rayiç bedel ve kamu yararı dengesine dikkat edilmelidir.
- Kira Sözleşmeleri: Kira artış oranları ve tahliye koşulları son düzenlemelere göre belirlenmelidir.
- Kentsel Dönüşüm: Riskli yapı tespiti sonrası itiraz ve tahliye süreçleri titizlikle yürütülmelidir.
Bu konularda yaşanabilecek uyuşmazlıklarda, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat ile çalışmak büyük önem taşır.
5. 2025 Yılında Gayrimenkul Hukuku Alanında Öne Çıkan Gelişmeler
- Tapu işlemlerinde blokzincir tabanlı dijital arşiv sistemine geçiş planlanıyor.
- Kentsel dönüşüm sürecinde e-Devlet entegrasyonu tamamlanmak üzere.
- Yargıtay, gayrimenkul değerleme raporları ile ilgili yeni içtihatlar geliştirmekte.
- Yabancılara taşınmaz satışı konusunda 2025 yılı itibarıyla yeni sınırlamalar gündemde.
6. Sonuç: Gayrimenkul Hukukunda Güncel Kalmak
Gayrimenkul hukukunda güncel kalmak, sadece bir tapu işlemi veya sözleşme imzalamakla sınırlı değildir. Her yıl onlarca yönetmelik değişir, yeni genelgeler yürürlüğe girer ve içtihatlar yön değiştirir.
Bu nedenle Mevzuat.org.tr, gayrimenkul hukukuna dair tüm değişiklikleri, kararları ve resmi kaynakları tek çatı altında sunmak için hazırlanmıştır.
Her gün güncellenen içtihat arşivimizde;
- Tapu iptali ve tescil kararları,
- Kamulaştırma tazminat hesapları,
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları,
- Kira tahliye davaları,
- İmar planı iptalleri