İmar Kanunu (Kanun No. 3194)

2 hafta ago

admin

7 minutes

İmar Kanunu, Türkiye’de şehirleşmenin planlı, sağlıklı ve sürdürülebilir bir biçimde gelişmesi için hazırlanmış temel yasal düzenlemelerden biridir. 3 Mayıs 1985 tarihinde kabul edilen ve aynı yıl yürürlüğe giren bu kanun, yapılaşmadan yerleşmeye, ruhsatlandırmadan kamusal altyapıya kadar geniş bir alanı kapsar. Bu kapsamlı kanun, belediyelerden valiliklere, vatandaşlardan yatırımcılara kadar herkesi doğrudan ilgilendirir.

İmar Kanunu (Kanun no.3194 Amacı ve Kapsamı

İmar Kanunu’nun temel amacı, ülke genelinde yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmanın plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun biçimde oluşmasını sağlamaktır. Kanun; konut, sanayi, ticaret, yeşil alan, yol ve sosyal donatı alanlarını dengeli şekilde planlamayı hedefler.

Bu kapsamda kanun, Türkiye’deki tüm belediye sınırlarını, mücavir alanları ve kırsal yerleşim alanlarını kapsar. Ayrıca özel mülkiyet üzerindeki yapılaşmalar da bu düzenlemelere tabidir.

İmar Planı Türleri

İmar Kanunu, şehirlerin gelişimi için üç temel plan türünü düzenler:

Nazım İmar Planı:
Genel arazi kullanım kararlarını, nüfus yoğunluklarını, ulaşım sistemlerini ve bölgesel gelişme stratejilerini belirleyen 1/5000 ölçekli plandır.
Uygulama İmar Planı:
Nazım plana uygun olarak yapılan, yapı adalarını, yolları, parkları, yapı nizamlarını ve yapılaşma koşullarını belirleyen 1/1000 ölçekli plandır.
Bölge Planı:
Ülke ve bölge düzeyinde sosyo-ekonomik kalkınmayı yönlendiren, mekânsal kararları içeren plan türüdür.

İmar Yetkisi ve Sorumlulukları

İmar uygulamalarıyla ilgili en büyük yetki ve sorumluluk belediyelere aittir. Belediye sınırları dışındaki alanlarda ise valilikler (İl Özel İdareleri) yetkilidir.

Belediyeler imar planlarını hazırlar, onaylar ve uygular. Ayrıca ruhsat, iskan (yapı kullanma izin belgesi) ve denetim işlemlerini yürütür.

İmar Ruhsatı ve Yapı İzinleri

Her türlü yapı faaliyeti için imar planına uygunluk şarttır. Bu doğrultuda:

Yapı Ruhsatı alınmadan hiçbir bina inşa edilemez.
İnşaat tamamlandıktan sonra Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınması zorunludur.
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar, kanuna göre yıkım ve para cezası ile karşılaşabilir.

Ruhsat başvurularında projelerin, imar planı ve yönetmeliklere uygunluğu kontrol edilir.

Planlama İlkeleri

İmar Kanunu’nda planlamanın temel ilkeleri şu şekilde sıralanır:

Planlı gelişme,
Kamu yararı gözetilmesi,
Doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunması,
Afet riskine karşı önlem alınması,
Sosyal donatı alanlarının yeterli düzeyde sağlanması.

Bu ilkeler çerçevesinde planlama süreci hem teknik hem de hukuki denetim altındadır.

İmar Uygulama Araçları

İmar Kanunu, yerleşim alanlarının düzenlenmesi ve altyapı hizmetlerinin sağlanması için çeşitli araçlar tanımlar. Bunlar arasında en önemlileri şunlardır:

18. Madde Uygulaması (İmar Uygulaması):
Düzenleme sahasındaki taşınmazların bir kısmı yol, park, okul gibi kamu alanlarına ayrılır; kalan kısımlar yeniden düzenlenerek maliklere eşit değer esasına göre dağıtılır.
Parselasyon Planı:
Kadastro parsellerinin imar planına uygun olarak yapılaşma koşullarına göre yeniden düzenlenmesidir.
Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanları:
Riskli veya plansız alanların yeniden yapılandırılması amacıyla oluşturulan uygulama alanlarıdır.

İmar Kanunu’nun 18. Maddesi

Bu madde, uygulamada en çok bilinen ve tartışılan düzenlemedir.
18. maddeye göre belediyeler veya valilikler, belirli bir bölgedeki taşınmazları yeniden düzenleyebilir. Maliklerin mülklerinden %35’e kadar kamu hizmetleri için kesinti yapılabilir. Bu düzenleme, altyapı ve sosyal donatı alanlarının sağlanması için önemlidir.

Ancak uygulamada, kesinti oranları ve dağıtım eşitliği konularında sık sık hukuki uyuşmazlıklar doğar.

İmar Planı Değişiklikleri

İmar planı değişiklikleri, yalnızca kamu yararı gözetilerek yapılabilir.
Her değişiklik için:

Plan açıklama raporu,
Gerekçeler,
Teknik analizler,
Ulaşım ve altyapı etkileri değerlendirilir.

Ayrıca yapılan değişiklikler, 1 ay süreyle ilan edilir ve vatandaşların itiraz hakkı vardır.

Ruhsatsız ve Kaçak Yapılar

Ruhsatsız yapıların tespiti halinde belediyeler şu adımları uygular:

İnşaat durdurma tutanağı düzenlenir.
Malik, 1 ay içinde gerekli ruhsat belgelerini ibraz etmezse yapı yıkılır.
İlgililer hakkında idari para cezası uygulanır.

Ayrıca elektrik, su ve doğalgaz bağlanması da yasaktır.

İmar Affı ve İmar Barışı

Türkiye’de zaman zaman ruhsatsız yapılar için af niteliğinde düzenlemeler yapılmıştır.
En son 2018’de çıkarılan İmar Barışı, milyonlarca yapı sahibine kayıt fırsatı tanımıştır.
Yapı Kayıt Belgesi düzenlenerek yapıların yasal statüye kavuşturulması sağlanmıştır. Ancak bu belge, yeni yapılaşma hakkı tanımaz; sadece mevcut yapının kayıt altına alınmasını sağlar.

İmar Kanunu ve Çevre İlişkisi

Kanun, çevresel sürdürülebilirliği desteklemek amacıyla doğa ve çevreyle uyumlu planlamayı esas alır.
Yeşil alan, park, oyun alanı, spor alanı, sağlık ve eğitim tesisleri gibi sosyal donatı alanları, planlamada zorunlu unsurlardır.

Ayrıca imar planlarında dere, göl, kıyı ve tarım alanları gibi doğal varlıkların korunmasına özel önem verilir.

İmar Kanunu’nda Sık Değişen Maddeler

Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten bu yana birçok maddesi değişikliğe uğramıştır.
Özellikle şu maddeler uygulamada sık güncellenmiştir:

Madde 8: Planların hazırlanması ve onayı,
Madde 18: Arazi ve arsa düzenlemesi,
Madde 21-26: Ruhsat ve izin işlemleri,
Madde 27: Ruhsata tabi olmayan yapılar,
Madde 32-42: Ruhsatsız yapılar ve cezai işlemler.

İmar Suçları ve Cezalar

İmar Kanunu’na aykırı fiiller için hem idari hem cezai yaptırımlar uygulanabilir.

Başlıca cezalar şunlardır:

Ruhsatsız yapı inşa etmek,
Ruhsatlı yapıyı projeye aykırı yapmak,
İmar planına aykırı parselasyon,
Yıkım kararına uymamak.

Bu durumlarda para cezaları, mühürleme, yıkım ve mahkeme süreçleri devreye girer.

Yargıtay Kararları ile Uygulama

Yargıtay içtihatlarına göre, imar işlemlerinde kamu yararı önceliklidir.
Ancak bireylerin mülkiyet hakkı da korunur. Bu nedenle, plan değişiklikleri, parselasyon işlemleri ve yıkım kararları yargısal denetime tabidir.

Yargıtay kararlarında özellikle şu konular öne çıkar:

Eşitlik ilkesine aykırı uygulamalar,
Hatalı kesinti oranları,
Plan değişikliklerinin gerekçesiz yapılması,
Ruhsat iptalleri.

İmar Kanunu’nun Güncel Önemi

Günümüzde hızlı kentleşme, afet riski ve plansız yapılaşma sorunları nedeniyle İmar Kanunu’nun önemi daha da artmıştır.
Özellikle deprem riski yüksek bölgelerde, kanuna uygun yapılaşma hayati önemdedir.

2023 sonrası yapılan değişikliklerle:

Dijital imar arşiv sistemleri,
E-imar uygulamaları,
Akıllı şehir planlama yaklaşımları yaygınlaşmıştır.

Sonuç

İmar Kanunu (Kanun No. 3194), gayrimenkul hukuku genelinde değerlendirilmekte olup Türkiye’nin şehircilik vizyonunun temel taşıdır. Bu kanun sayesinde yerleşim alanları düzenlenir, altyapılar planlanır ve vatandaşların yaşam kalitesi korunur.
Ancak etkili bir imar yönetimi için sadece kanun değil; uygulamadaki disiplin, denetim ve toplumsal bilinç de büyük önem taşır.