Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No. 634)

2 hafta ago

admin

11 minutes

Türkiye’de gayrimenkul hukukunun en önemli dayanaklarından biri olan Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No. 634), apartman, site, iş merkezi veya toplu konut gibi çok katlı yapıların hukuki düzenini belirleyen temel kanundur. 23 Haziran 1965 tarihinde kabul edilen bu yasa, mülkiyet hakkının modern kent yaşamına uygun şekilde paylaşımını ve korunmasını sağlamayı amaçlamaktadır. Günümüzde özellikle büyük şehirlerdeki konutların büyük bir kısmı bu kanun çerçevesinde yönetilmekte, tapu kayıtları da “kat mülkiyeti” veya “kat irtifakı” şeklinde düzenlenmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No. 634) Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, bir arsa üzerinde yapılmış olan binanın bağımsız bölümlerinin, maliklere ayrı ayrı tapu kaydıyla tahsis edilmesini düzenleyen özel bir yasadır. Kısacası, apartman veya site içerisindeki her daireye bağımsız mülkiyet hakkı tanır. Bu mülkiyet hakkı sadece daireyi değil, aynı zamanda ortak alanlarda belirli pay oranlarını da kapsar.

Kanunun temel amacı, bağımsız bölümlerle ortak yerlerin kullanım ve yönetim esaslarını düzenlemektir. Kat mülkiyeti sistemi, ortak yaşam alanlarının düzenli yönetimini, gider paylaşımını, maliklerin hak ve yükümlülüklerini, ve uyuşmazlıkların nasıl çözüleceğini belirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Tarihçesi

1960’lı yıllarda Türkiye’nin hızlı şehirleşmesiyle birlikte çok katlı yapıların yaygınlaşması, mülkiyet sorunlarını da beraberinde getirdi. Bu süreçte bireylerin bir binadaki daireler üzerinde mülkiyet hakkı kazanabilmesi için özel bir düzenlemeye ihtiyaç duyuldu. 1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu ihtiyaca yanıt vermiştir.
Kanun, 1983, 2007, 2009 ve 2013 yıllarında yapılan değişikliklerle günümüz ihtiyaçlarına uygun hale getirilmiştir. Son yıllarda özellikle apartman yönetimi, site aidatları, teknolojik tesisler, elektronik toplantılar ve yönetim planı değişiklikleri konularında modernizasyon sağlanmıştır.

Kat Mülkiyetinin Unsurları

Bir yapının kat mülkiyetine konu olabilmesi için bazı hukuki ve teknik şartların yerine getirilmesi gerekir:

Tamamlanmış bir yapı olmalıdır. İnşaat tamamlanmadan kat mülkiyeti değil, ancak kat irtifakı kurulabilir.
Yapı kullanma izni (iskan) alınmış olmalıdır.
Her bağımsız bölümün ayrı ayrı numaralandırılması ve plan üzerinde gösterilmesi gerekir.
Arsa paylarının açıkça belirtilmesi zorunludur.
Tapu sicil müdürlüğüne başvurularak kat mülkiyeti tesisi yapılmalıdır.

Bu koşullar yerine getirildiğinde, artık malik dairesi üzerinde tam mülkiyet hakkına sahip olur.

Kat İrtifakı Nedir ve Kat Mülkiyetine Nasıl Dönüşür?

Kat mülkiyetinden önceki aşama olan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir binada bağımsız bölümlere yönelik ön mülkiyet hakkıdır.
Örneğin, bir inşaat projesi başladığında her daire için ayrı tapu çıkarılabilir; ancak bu tapular “kat irtifakı tapusu” olur.
İnşaat bittikten sonra, belediyeden iskan alınarak kat mülkiyetine geçilir.

Kat irtifakı tapusu, mülkiyetin ileride tamamlanacak bağımsız bölümlere devredilmesini sağlar. Bu yönüyle inşaat sektöründe sıkça kullanılan bir hukuki araçtır.

Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır?

Kat mülkiyeti tapusu almak için şu adımlar izlenir:

Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır.
Her dairenin bağımsız bölüm numarası belirlenir.
Tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle (iskan, yönetim planı, projeler) başvuru yapılır.
Maliklerin arsa payları oranında kat mülkiyeti tescil edilir.
Yeni tapularda “Kat Mülkiyeti Tesisi” ibaresi yer alır.

Bu işlem tamamlandığında bina artık “kat mülkiyetine tabi” hale gelir ve her daire bağımsız mülkiyet kazanır.

Yönetim Planı ve Apartman Yönetimi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre her apartman veya site için bir yönetim planı hazırlanması zorunludur.
Bu plan, apartmanın anayasası gibidir ve tüm malikleri bağlar. Yönetim planında:

Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı,
Yönetici ve denetçi seçimi,
Ortak alanların kullanım kuralları,
Toplantı ve karar alma usulleri yer alır.

Yönetim planı, tapuya tescil edilerek yürürlüğe girer ve ancak tüm maliklerin oybirliği ile değiştirilebilir.

Ortak Alanlar ve Kullanım Hakları

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanlarda ortak yerleri açıkça tanımlar. Bunlara örnek olarak:

Merdivenler
Asansörler
Çatı
Temel ve dış duvarlar
Bahçe, otopark
Isıtma tesisatı
Güvenlik sistemleri
Ortak depo veya su deposu

verilebilir.

Hiçbir malik, ortak alanları diğer maliklerin hakkını engelleyecek şekilde kullanamaz.
Ayrıca, ortak alanların özel mülkiyete geçirilmesi için tüm maliklerin oybirliği gerekir.

Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat mülkiyeti, yalnızca haklar değil, yükümlülükler de getirir. Bu yükümlülükler:

Ortak giderlere katılma zorunluluğu
Yönetim planına uyma
Komşuluk ilişkilerine saygı
Ortak alanlarda değişiklik yapmama
Binanın güvenliğini tehlikeye sokmama

şeklinde özetlenebilir.

Aidat borcunu ödemeyen maliklere karşı icra takibi yapılabilir ve bu durumda faiz uygulanır. Ayrıca, borçlu malik hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca daire satışı dahi gündeme gelebilir.

Apartman Aidatı ve Gider Paylaşımı

Kanuna göre her malik, arsa payı oranında veya yönetim planında belirtilen şekilde ortak giderlere katılmak zorundadır.
Bunlar:

Kapıcı, güvenlik, temizlik giderleri
Asansör ve bakım masrafları
Ortak elektrik, su, doğalgaz giderleri
Bahçe ve peyzaj giderleri
Onarım ve sigorta giderleri

olarak sıralanabilir.
Aidat borcu olanlar için İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız takip yapılabilir.

Kat Malikleri Kurulu ve Yönetici Seçimi

Apartman yönetiminin demokratik şekilde yürütülmesi için Kat Malikleri Kurulu oluşturulur.
Bu kurul yılda en az bir kez toplanır ve şu kararları alır:

Yönetici ve denetçi seçimi
Gider bütçesinin onaylanması
Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler
Büyük onarımlar ve tadilat kararları

Yönetici, apartman adına işlem yapmaya, aidat toplama ve hizmetleri yürütmeye yetkilidir.
Yönetici, aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca hukuken sorumludur.

Yönetim Planına Aykırılık ve Cezalar

Yönetim planına aykırı davranan kat maliklerine karşı hem idari hem de hukuki yaptırımlar uygulanabilir.
Örneğin;

Ortak alanda izinsiz değişiklik yapan,
Gürültü, koku, görüntü kirliliği yaratan,
Aidat ödemeyen veya komşuluk hakkına aykırı davranan maliklere sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açılabilir.

Hakim, gerektiğinde faaliyetin durdurulmasına veya kat malikinin bağımsız bölümünü satmasına karar verebilir (KMK m.25).

Kat Mülkiyetinde Değişiklik, İlave veya Tadilat

Her kat maliki, kendi bağımsız bölümünde değişiklik yapabilir ancak bu değişiklik binanın taşıyıcı sistemine, dış görünümüne veya ortak tesisatına zarar veremez.
Dış cephe değişiklikleri için tüm maliklerin oybirliği gerekir.
Yapılan izinsiz değişiklikler belediye veya diğer maliklerin başvurusu ile kaldırılabilir.

Yargıtay Kararlarında Kat Mülkiyeti Uygulamaları

Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yorumlanmasında önemli içtihatlar oluşturmuştur.
Bazı örnek kararlar:

Yargıtay 18. HD., 2018/4212 E., 2019/5632 K.: Aidat borcu olan malike faiz uygulanabileceği.
Yargıtay 20. HD., 2017/2621 E., 2018/3880 K.: Ortak alanın özel kullanımına tüm maliklerin rızası olmadan izin verilemeyeceği.
Yargıtay 14. HD., 2015/7632 E., 2016/9871 K.: Binanın dış cephesinde yapılan değişikliğin oybirliği gerektirdiği.

Bu içtihatlar, apartman yönetimlerinin karar alırken dikkat etmesi gereken en önemli referanslardandır.

Kat Mülkiyetinde Uyuşmazlıklar ve Dava Türleri

Kat mülkiyetiyle ilgili davalar genellikle sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
En sık rastlanan dava türleri şunlardır:

Aidat alacağı davaları
Yönetim planına aykırılık davaları
Ortak alanın işgali
Yönetici azli veya seçimi
Kat mülkiyetine geçiş davaları
Komşuluk hakkının ihlali

Ayrıca, bina güvenliği veya yapısal sorunlar nedeniyle idareye karşı da dava açılabilir.

Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti

2007 yılında yapılan değişiklikle “Toplu Yapı Yönetimi” kavramı kanuna girmiştir.
Birden fazla parsel üzerindeki yapıların tek yönetim altında birleşmesi mümkündür.
Bu durum özellikle büyük sitelerde, rezidans projelerinde, alışveriş merkezlerinde uygulanır.
Toplu yapı yönetiminde ana yönetim kurulu, ada yönetimi ve blok yönetimi gibi kademeler bulunur.

Elektronik Ortamda Apartman Yönetimi ve E-Toplantılar

Son yıllarda yapılan yasal düzenlemeler, apartman ve site yönetimlerinin elektronik ortamda toplantı yapabilmesini mümkün hale getirmiştir.
Artık toplantılar dijital platformlarda gerçekleştirilebilmekte, kararlar e-imza ile onaylanabilmektedir.
Bu durum, hem zamandan tasarruf hem de şeffaf yönetim açısından büyük kolaylık sağlamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu, yalnızca tapu ve mülkiyet ilişkilerini değil, aynı zamanda toplumsal barış ve komşuluk ilişkilerini de düzenler.
Bu yönüyle sadece bir hukuk metni değil, şehir yaşamının düzenleyici temel taşlarından biridir.
Doğru uygulandığında site yaşamında huzuru sağlar, yanlış anlaşıldığında ise ciddi uyuşmazlıklara neden olur.

Sonuç: Kat Mülkiyeti Kanunu ile Düzenli ve Güvenli Yaşam Alanları

Günümüz kentleşme modelinde milyonlarca insan apartman veya site yaşamında yer almaktadır.
Bu yaşam biçiminin sağlıklı ve sürdürülebilir olması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun doğru uygulanmasına bağlıdır.
Kanun; maliklerin haklarını korurken, ortak yaşam kültürünü de teşvik eder.
Dolayısıyla her apartman sakininin, yöneticinin ve maliklerin bu kanunu bilmesi ve uygulaması büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kat mülkiyeti tapusu nasıl alınır?
İskan alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurarak alınır.

2. Kat irtifakı ne zaman kat mülkiyetine dönüşür?
İnşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alındığında.

3. Aidat borcunu ödemeyen malik hakkında ne yapılır?
İcra takibi başlatılabilir ve gerekirse dava açılır.

4. Ortak alanlar kimindir?
Tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir, kimse tek başına kullanamaz.

5. Apartman yöneticisi kim olur?
Kat malikleri kurulunca seçilir ve yönetim planına göre görev yapar.

Mevzuat ve Güncel Yargı Kararlarıyla Kat Mülkiyeti

Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu, İcra İflas Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve İmar Kanunu ile yakından ilişkilidir.
Ayrıca, her yıl Yargıtay’ın verdiği kararlarla uygulama yönüyle gelişmektedir.
Bu nedenle apartman yöneticileri, avukatlar ve mülk sahipleri için mevzuatı güncel olarak takip etmek büyük önem taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No. 634) Özeti

Konu Başlığı	İçerik Özeti
Kanun Numarası	634
Kabul Tarihi	23 Haziran 1965
Resmî Gazete	2 Temmuz 1965 / Sayı: 12038
Amaç	Kat mülkiyetini düzenlemek, ortak yaşamı hukuki zemine oturtmak
Kapsam	Bağımsız bölümler, ortak alanlar, yöneticiler, maliklerin hakları
Uygulama Alanı	Apartman, site, iş merkezi, toplu konut

Son Değerlendirme

Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye’de şehir yaşamını düzenleyen en kapsamlı özel hukuki düzenlemelerden biridir.
Kanunun doğru anlaşılması, apartman yöneticileri, avukatlar, belediyeler ve maliklerin görevlerini bilinçli şekilde yerine getirmesini sağlar.
Herhangi bir uyuşmazlıkta veya uygulama karmaşasında konusunda uzman bir gayrimenkul avukatına başvurulması, hak kaybının önüne geçecektir.